איך מתמחרים נכונה דירה למכירה?

איך מתמחרים נכונה דירה לפני מכירה?
(מהרצאה שלי בכנס הנדל"ן ה-4 שערכנו ב-11.12.16)
חלק חשוב בתהליך המכירה הוא איך לתמחר נכון את הדירה למכירה  שמצד אחד לא נצא פראיירים ומצד שני נהיה מציאותיים.
לעיתים קרובות שאנחנו מדפדפים במודעות השונות של דירות למכירה אנחנו נתקלים במחירים הזויים שאינם קשורים כלל למציאות. זה יכול להיות גם פרסום ע"י מתווכים וגם ע"י פרטיים.
בד"כ הדבר נובע מכך שבעלי הדירה ראו כמה מפרסמים השכנים שלהם והוסיפו על זה בונוסים כי הדירה שלהם "הכי יפה והכי טובה בשכונה".
כאשר אני מתבקש ע"י בעלי דירה שמתכוונים למכור אותה, לבוא, להתרשם ולתת להם הערכת מחיר, אני עושה עבודת הכנה לפני הפגישה ובפגישה עצמה.
1.איסוף נתונים על הסביבה ועל עסקאות שבוצעו בפועל לאחרונה בקרבת מקום.
2.ביקור פיזי בדירה-לעולם כמובן שלא אתן הצעת מחיר בטלפון אלא רק לאחר ביקור בדירה. בעת הביקור אני מתרשם מהמיקום בסביבה, רמת ההשקעה, התכנון הפנימי, גודל המרפסת, התוספות כמו: מחסן, כמה חניות והיכן ממוקמות.
3.רמת הרצינות של הבעלים - הנתון הכי חשוב שאני בודק הוא רמת הרצינות של הבעלים ע"י בדיקת הגורמים למכירה. צרוף של מחיר מבוקש גבוה ורמת רצינות נמוכה של הבעלים הוא מרשם בדוק לכך שהדירה שהמכירה תמשך זמן רב או שלא תבשיל כלל לעסקה.
לבסוף אני נותן למוכרים את הערכתי שמסתמכת על שקלול כל הגורמים האלו בצורה מקצועית ואובייקטיבית.
 
איך תבדקו בעצמכם עסקאות שבוצעו?

כאשר אתם רוצים למכור דירה עליכם לבדוק את העסקאות שבוצעו בסביבת הדירה שלכם.
באתר של רשות המיסים מתפרסמים נתונים על עסקאות שבוצעו.
הבעיה שהמידע הזה לוקה לפעמים בחוסר דיוק ולעיתים חסרים נתונים וכל אלו גורמים לעיוות בתוצאות ולפעמים לנתונים אבסורדיים.
מקור נוסף לעסקאות שבוצעו הוא אתר מדלן ואתר יד 2 שמושכים נתונים מאתר רשות המיסים אולם כאשר יש נתונים שגויים וחסרים באתר רשות המיסים הם נמשכים גם אליהם. יתכן גם שתאלצו למסור את פרטיכם ולהסכים לדיוור ישיר מהם תמורת קבלת מידע.

איך נוצרות השגיאות והטעויות?

הנתונים באתר רשות המיסים מתקבלים מעורכי הדין שמדווחים על העסקאות. הם לפעמים מזרימים מידע שגוי וב"כ גם מידע חסר. בנוסף לפעמים טעויות הקלדה ברשות המיסים כמו טעות קריטית במספר החדרים גורמת לעיוות הנתונים.
כמו כן המידע אינו כולל בכלל נתונים חשובים המשפיעים על המחיר בצורה משמעותית כמו:
גודל מרפסת (ההפרש בין מרפסת של 10 מ"ר או מרפסת של 30 מ"ר יכול להגיע למאות אלפי ש'),
כמות החניות והאם הם טוריות או צמודות,מקורות או לא.
מחסן האם יש מחסן לדירה והאם צמוד לדירה או בקומת מחסנים,
מיקום הדירה יחסית לרחוב: חזית עורף,שקטה רועשת?
מצב הדירה ורמת ההשקעה, תכנון פנימי, אבזור פנימי
דירה מקבלן או יד שניה-כאשר הדירה מקבלן ישנם עוד הצמדות לאורך התקופה והם מוסיפים עוד עשרות אלפי שקלים שלא באים לידי ביטוי במחיר החוזה וכמובן אם הקבלן נתן מיזוג או שידרג מטבח או ביצע שינויים הכלולים במחיר.
וכמובן לא נכנס לנושא שמחיר המכירה לא תמיד משקף את המחיר המלא שסוכם בין הקונים למוכרים והמבין יבין.
לחץ של המוכרים למכור או של הקונים לקנות-משפיע מאוד על המחיר שנסגר כלפי מעלה או מטה.

אז מי כן מכיר את כל הנתונים האלו לאשורם?
נכון- המתווכים שביצעו את העסקאות האלו.

מוכרים? קונים? חשוב להתייעץ עם יועץ נדל"ן שפועל וחי את סביבת הנכס כי רק הוא מכיר היטב את הסיפורים שמאחורי העסקאות שבוצעו והמידע הזה שווה לכם הרבה כסף!!!

למידע נוסף על פגישת יעוץ מקצועית ומקיפה

כל הזכויות שמורות לדורון קורן, כלכלן ויועץ נדל"ן, בעל סוכנות דורונדל"ן בקניון גנים פ"ת .
בעל רשיון תיווך מ-2008 וחבר בלשכת המתווכים הארצית
טל: 054-4404286 דוא"ל: [email protected] אתר אינטרנט: www.doronadlan.co.il
אין להעתיק את המאמר או חלק ממנו ללא רשותו של המחבר